В спорах о том, как лучше вести производственный бизнес – на собственных или арендованных площадях, чаша весов, как правило, склоняется (или до недавнего времени склонялась) в пользу недвижимости на правах собственности.
Предприниматель, владеющий цехом, кажется, имеет преимущество перед конкурентами в виде более высокой маржи, а в случае неудачи бизнес-проекта всегда может спасти большую часть капитала.
А что говорит нам опыт развитых стран?
Оказывается, недвижимость является неоперационным активом, поскольку непосредственно не участвует в создании прибыли. Более того, при продаже бизнеса она служит обременением, то есть «отягчающим фактором».
Поясняю: предприниматель, покупая предприятие, в первую очередь ориентируется на окупаемость вложений. Недвижимость может принести доход только через несколько лет, когда новый владелец решит продать её по окончании срока жизни бизнеса.
Дисконтированный доход от продажи едва покроет хотя бы часть затрат на её покупку. Срок окупаемости бизнеса всегда в разы короче окупаемости недвижимости (если она куплена по рыночной цене, а не задёшево).
Поэтому, не рекомендуется при назначении продажной цены просто плюсовать стоимость денежного потока и стоимость недвижимости. Лучше дать право выбора покупателю, вынося здания и землю за скобки.
Второй момент, о котором у нас не очень любят говорить: владелец недвижимости получает необоснованное конкурентное преимущество перед арендатором, потому что как бы не платит сам себе аренду. увеличиваю тем самым доходную статью.
На само деле это не совсем так. В развитых странах в бизнес-план закладывается так называемая «альтернативная аренда», отражающая смысл экономической, а не бухгалтерской прибыли. В управленческом учёте предприниматель начисляет ежемесячно «воображаемую» арендную плату по средней ставке аренды аналогичных помещений. Строго говоря, и российские оценщики должны поступать именно так при оценке бизнеса доходным подходом.
У меня сложилась такая практика: затратный (имущественный) подход при оценке бизнеса практически не применяется. Если в стоимости предприятия (компании) более 70% составляет стоимость земельного участка и строений, то это свидетельствует о том, что оцениваемый бизнес надо относить к объекту недвижимости или имущественному комплексу.
То же самое происходит, когда оценка в рамках доходного или сравнительного подхода отличается от затратного более чем на 30 % в меньшую сторону.
Существует простой тест на то, насколько выгодно заниматься тем или иным бизнесом: если чистый годовой доход от бизнеса не превышает 15 % от стоимости его основных средств, то отсутствует экономическая целесообразность занятия такой деятельность (что-то вроде бульона от яиц).
В таком случае специалисты советуют — лучше распродать оборудование и запасы, а недвижимость начать сдавать в аренду.
Продолжение следует.
Автор: Алексей Москвич, бизнес-брокер, практикующий эксперт по купле-продаже бизнеса
© Инвестиционный отдел Регион-Инвест
Если Вы хотите продать свой бизнес, разместить информацию о нем на сайте и обсудить возможности сотрудничества, свяжитесь с нами в разделе Обратная связь.
