Юрист объяснил, кому опасно продавать свою квартиру
Считается, что при сделках с жильем нужно тщательно проверять продавца, а вот покупателем может быть кто угодно — главное, что он платит деньги. Но это не совсем так — бывает, что сделку может оспорить и покупатель. Такой вариант следует предусмотреть, рассказал агентству “Прайм” управляющий партнер “Большаков и партнеры” Андрей Большаков.
Основания для оспаривания те же, что и у продавца — например, совершение сделки гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, в соответствии со ст. 171 ГК РФ.
«Ввиду многообразия форм психического расстройства нельзя исключать, что лицо, которое заплатило деньги за квартиру, при всех внешних признаках вменяемости, окажется впоследствии недееспособным и его опекун будет требовать расторжения сделки и возврата денежных средств в судебном порядке», — отметил эксперт.
Минимизировать такой риск можно совершением сделки у нотариуса, так как он обязан перед сделкой запрашивать справки из соответствующих учреждений (психо- и наркодиспансеры) о наличии стороны сделки на учете в таких учреждениях.
Кроме того, сделка может быть оспорена, если не получено согласие другого супруга. “По общему правилу, согласия супруга на приобретение квартиры не требуется, но нельзя исключать, что, имея злой умысел, купивший квартиру муж, который впоследствии передумал, может попытаться использовать жену, чтобы она оспорила сделку купли-продажи. Шансов на успех немного, так как нужно доказать, что жена была против до сделки и другая сторона это знала. Но тем не менее, такие варианты потенциально возможны”, — указывает юрист.
Для исключения такого риска необходимо запросить нотариальное согласие супруга на покупку квартиры или нотариально подтверждения отсутствия супруга у покупателя.
Если покупатель квартиры юридическое лицо, то возможно оспаривание сделки по причине отсутствия согласия органов управления этого юридического лица (собрания участников, совета директоров), если по уставу этого юрлица такое согласие требовалось. Если впоследствии выяснится, что генеральный директор заключил договор с превышением своих полномочий, не получив необходимое одобрение, то есть риск, что сделку в суде признают недействительной и потребуют вернуть обратно денежные средства.
При сделке с юридическим лицом, нужно внимательно посмотреть устав юрлица покупателя и проверить необходимость одобрения, советует эксперт.
Сделку могут оспорить, если она была совершена на нерыночных условиях, а покупателя спустя некоторое время признают банкротом. Например, предприниматель вел себя расточительно и дошел до банкротства, но при этом купил квартиру, заплатив за нее цену существенно выше рынка. Тогда в рамках процедуры банкротства такая сделка может быть оспорена и признана судом недействительной, в случае, если она была совершена в течение года до признания банкротства.
“Поэтому не стоит обольщаться неадекватным по цене предложениям: можно нарваться либо на недееспособного человека, либо на будущего банкрота”, — резюмировал эксперт.
