Десять главных событий российского рынка недвижимости в 2020 году

Уходящий год для российского рынка недвижимости оказался еще более сложным, чем предыдущий – к накопившимся трудностям добавились новые, в том числе рожденные главной проблемой всей планеты – COVID-19. Новые руководители отрасли, корректировка нацпроектов, борьба со «снипами-хрипами», упадок одних сегментов и рост других – РИА Недвижимость вспоминает, как рынок недвижимости России пережил 2020 год.

КОРОНАВИРУСНЫЙ ГОД

Вся мировая экономика прожила этот год под влиянием коронавируса, и оно было далеко не положительным. Российская строительная отрасль также оказалась в числе пострадавших, причем сразу во всех сегментах.

Так, сильный удар приняло на себя жилищное строительство. В начале года в московском регионе на несколько недель даже приходилось останавливать стройки. Позже они были возобновлены, и местами отставание даже удалось наверстать. Однако возникла другая проблема – дефицит кадров. Закрытие границ, в том числе со странами ближнего зарубежья, сказалось на потоках трудовых мигрантов. В результате к концу года нехватка строителей в стране достигла почти 2 миллионов человек.

Безусловно, в отсутствие туристов и массовых мероприятий пострадала и гостиничная сфера. Загрузка гостиниц упала до исторических минимумов. При этом в Москве отели были поддержаны грантами на размещение медиков, борющихся с коронавирусом.

В ситуации дефицита мест в больницах активизировалось строительство медицинских объектов. Самым знаковым стало возведение в рекордно короткие сроки больницы в Коммунарке в новой Москве. Под госпитали перестраивались и некоторые существующие объекты – в частности, в столице мобильные больницы развернулись на территории «Крокуса», АДЦ «Москва», в павильонах ВДНХ.

Разумеется, ограничения, связанные с пандемией, не могли не сказаться на состоянии торгового сектора. Ввиду того, что значительную часть времени людям пришлось проводить дома, а торговые центры периодически закрывались или работали не в полную силу, трафик в заведениях резко упал. О доходах их владельцев речи уже не шло, каждый стремился минимизировать убытки. В это время активизировался Российский совет торговых центров, который развернул кампанию, отстаивая интересы своих членов, в том числе рассылая письма во всевозможные органы власти.

А вот на складском рынке местами был замечен некоторый ажиотаж. В связи с тем, что ритейлеры стали больше переходить в онлайн, спрос на складские объекты увеличился, и в течение года произошло несколько крупных сделок по покупке больших объектов.

Положительно повлияла пандемия и на рынок загородной недвижимости, в частности, в московском регионе, который несколькими годами ранее пребывал в кризисе. С повсеместным же переходом людей на удаленную работу многие задумались об аренде или покупке загородного дома, поэтому количество сделок на подмосковном рынке в этом году существенно возросло и превысило показатели прошлого года. Ограниченное предложение не могло покрыть резко возросший спрос, поэтому неудивительно, что на загородный сегмент обратили внимание традиционные «многоэтажные» застройщики, как, например, «Инград», заявивший, что планирует заняться коттеджной застройкой.

СМЕНА РУКОВОДСТВА ОТРАСЛИ

Уходящий год был богат на кадровые перестановки в строительной отрасли страны на всех уровнях власти.

Самым громким стало назначение заммэра Москвы по вопросам строительства и градостроительной политики Марата Хуснуллина вице-премьером России. Перескочив сразу несколько ступеней в иерархии, он был назначен куратором строительной отрасли и регионального развития. Его должность в правительстве Москвы занял бывший глава столичного департамента строительства Андрей Бочкарёв, чей заместитель Рафик Загрутдинов в свою очередь возглавил этот департамент.

Предшественник же Хуснуллина на посту вице-премьера Виталий Мутко был назначен гендиректором института развития в жилищной сфере «Дом.РФ». Возглавлявший институт в течение пяти лет Александр Плутник в феврале 2020 года стал гендиректором ООО «Новые городские проекты», с марта 2020 года по совместительству занимал должность советника по вопросам городской экономики госкорпорации «ВЭБ.РФ», а в июне стал заместителем гендиректора РЖД по вопросам корпоративного управления дочерними и зависимыми обществами, управления и распоряжения имуществом.

В новом статусе Хуснуллин развил бурную деятельность. Учитывая накопившиеся в отрасли проблемы, осложнившиеся общей экономической обстановкой, дел у него хватало. Одновременно он начал укреплять команду старыми проверенными кадрами. В частности, главой Фонда защиты дольщиков вместо Олега Говоруна был назначен давний знакомый Хуснуллина Константин Тимофеев, руководивший ранее Москомстройинвестом и на некоторое время уходивший в авиационную отрасль.

Самый же заметный соратник Хуснуллина из прошлого – Ирек Файзуллин, с которым новый вице-премьер много проработал в правительстве Татарстана. Последние десять лет Файзуллин был министром строительства, архитектуры и ЖКХ, а также главным архитектором Татарстана, в начале года перешел в федеральный Минстрой на должность первого замминистра. А в конце года и вовсе возглавил министерство, после того, как Владимир Якушев стал полпредом президента в Уральском федеральном округе.

В первые же дни после своего назначения Файзуллин заявил, что не исключает кадровых перестановок в министерстве. К настоящему времени он успел попрощаться как минимум с двумя выходцами из Тюмени и членами команды прежнего министра – руководителем подведомственного Минстрою Федерального центра нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве (ФАУ «ФЦС») Андреем Басовым (на его место назначен бывший замглавы Мосгосстройнадзора Сергей Музыченко) и заместителем министра Татьяной Костаревой.

ЛЬГОТНАЯ ИПОТЕКА

Программа льготной ипотеки на покупку первичного жилья по ставке 6,5%, заработавшая в конце апреля, возможно, стала главным спасением стройотрасли в условиях экономической нестабильности и коронавирусных потрясений. Значительно увеличив спрос на новостройки, она не только позволила продолжить текущие проекты, но и простимулировала застройщиков начать новые.

По словам Хуснуллина, программа оказалась успешной и в экономическом, и в социальном, и в политическом плане. К концу года с ее помощью в отрасль было привлечено около 800 миллиардов рублей. Отчасти это поспособствовало и очередному рекорду на рынке отечественной ипотеки – по предварительным оценкам аналитиков, в этом году объем выданной ипотеки может достигнуть 4 триллионов рублей, а общий портфель превысит 9 триллионов.

Это в свою очередь вызвало дискуссии о возможном ипотечном пузыре, но большинство представителей властей и экспертного сообщества утверждают, что опасаться не стоит – хотя бы потому, что закредитованность нашего населения гораздо ниже, чем во многих других странах, а банки кому попало кредиты не выдают.

Что интересно, на компенсацию банкам из бюджета было выделено 6 миллиардов рублей, однако рыночная конъюнктура сложилась таким образом, что потрачено было всего 140 миллионов. Неудивительно, что программу, изначально действовавшую до 1 ноября, было решено продлить до 1 июля 2021 года. Также принято решение запустить похожую программу и в отношении частных домов.

Впрочем, не все в восторге от программы. Например, весьма скептична глава Центробанка Эльвира Набиуллина, допускающая снижение доступности жилья в России из-за роста цен на первичном рынке, который опережает инфляцию и рост доходов населения. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья, считает она.

ВСЕРОССИЙСКАЯ РЕНОВАЦИЯ

Разговоры о реновации устаревшего жилого фонда по всей стране возникли еще при запуске такой программы в Москве в 2017 году. И когда под конец этого года появился законопроект о так называемом комплексном развитии территорий, с легкой подачи СМИ и некоторых спикеров по данной теме его именно так и окрестили – «о всероссийской реновации».

Законопроект «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» в сентябре 2020 года внесли члены Совета Федерации Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко, а также глава думского комитета по транспорту и строительству Евгений Москвичев. Документ дает регионам право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов, а жильцам – право двумя третями голосов принимать решение о включении их жилья в такие программы. Для выхода из программы нужны более одной трети голосов собственников.

Решение о комплексном развитии территории принимается в том случае, если земельные участки как минимум наполовину заняты аварийным или ветхим жильем, или же промзоной. Кроме того, законопроект предусматривает переселение жителей, включенных в программу, с использованием механизма обязательного заключения договоров о переходе прав на жилые помещения.

По словам Хуснуллина, реализация программы комплексного освоения только на первом этапе реализации в течение десяти лет потребует около 2 триллионов рублей. Для этого придется задействовать бюджеты всех уровней, привлечь частные инвестиции, а также разработать новые механизмы долгосрочных финансовых инструментов.

За скорейшее принятие закона выступали представители различных органов власти, в том числе спикеры Госдумы и Совета Федерации Вячеслав Володин и Валентина Матвиенко. Хуснуллин, высказывая некоторые замечания, также призывал не затягивать вопрос, отмечая, что законопроект уже подержан главами всех российских регионов.

Как водится, у инициативы нашлись и яростные противники. Категорически против выступила председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. По ее словам, проект предполагает изъятие жилья у собственников, даже в том случае, если оно не является аварийным. Она назвала его циничным, не имеющим права на существование, принятым в спешке в интересах застройщиков и сравнила его принятие с военной операцией. В то же время возглавляемый ею комитет законопроект поддержал, а заместитель Хованской Сергей Пахомов назвал его инструментом для смелых глав регионов и мэров городов, которые получат возможности «совершить качественную революцию в градостроительной политике».

Хуснуллин же подчеркнул, что закон не является пролоббированным застройщиками.

КОРРЕКТИРОВКА НАЦПРОЕКТОВ

Вопрос корректировки нацпроекта по жилью возник еще в прошлом году, когда стало понятно, что в условиях перехода отрасли на эскроу-счета достичь ввода 120 миллионов квадратных метров в год нереально. А после экономических потрясений этого года было уже совсем очевидно, что планы нужно корректировать.

В середине года это все-таки произошло – президент Владимир Путин поручил перенести сроки увеличения объема строительства до 120 миллионов квадратных метров и улучшения жилищных условий минимум 5 миллионов семей в год с 2024 года на 2030-й.

Вскоре после этого Якушев заявил, что в обновленном национальном проекте «Жилье и городская среда» появятся новые цели и новые мероприятия. Впрочем, через месяц он сказал, что Минстрой не планирует вносить серьезные изменения.

Хуснуллин был более конкретен – по его словам, к 2024 году нужно будет выйти на уровень ввода 90 миллионов квадратных метров. Показателя в 120 миллионов квадратных метров предстоит достигнуть в крайнем случае в 2029 году, однако есть стремление добиться этого в 2026-2027 годах, подчеркнул вице-премьер.

В августе замглавы Минстроя Никита Стасишин говорил, что объем текущего строительства жилья в стране составляет примерно 98 миллионов квадратных метров, что на 28% ниже аналогичного показателя прошлого года. Он уточнил, что на конец следующего года должно строиться уже не менее 130-150 миллионов квадратных метров, иначе не будет положительной динамики по вводу жилья. Замминистра также добавил, что ввод жилья по итогам 2020 года будет примерно сопоставим с прошлогодним результатом.

Корректировка нацпроектов, за которые ответственен Минстрой, коснулась не только этих показателей. В октябре Хуснуллин сообщил, что федеральный проект «Чистая вода», предполагающий строительство и реконструкцию объектов для обеспечения качественной питьевой водой из систем центрального водоснабжения 99% городского населения страны, будет перенесен из нацпроекта «Экология» в «Жилье и городскую среду». Он объяснил передачу программы тем, что в ней заложены, в основном, мероприятия по строительству новых сетей водоснабжения и водозаборов. При этом вице-премьер заверил, что ее финансирование не изменится.

«СНИПЫ-ХРИПЫ»

Значимым событием этого года стала борьба с так называемыми «снипами-хрипами» в строительной отрасли.

Началась она с того, что в мае на совещании по открытию в регионах медицинских центров для оказания помощи больным с COVID-19 Путин напомнил о существующих проблемах отрасли. Президент призвал навести порядок в строительстве, заявив, что «всякие СНиПы-хрипы» и «примазавшихся» к этому виду деятельности квазиучастников процесса «нужно, наконец, зачистить». А уже в июле правительство выпустило постановление, согласно которому около трети норм и требований в сфере строительства становятся рекомендательными. Из 10 тысяч действовавших в стране строительных норм 3 тысячи стали рекомендательными, а оставшиеся 7 тысяч были упрощены.

Но на этом власти не остановились. В конце года Хуснуллин заявил, что в течение ближайших двух месяцев еще примерно 3 тысячи норм будут переведены в разряд рекомендаций.

Одновременно продолжалась и работа по снижению административных процедур в отрасли. По словам Хуснуллина, к 2024 году их планируется сократить с нынешних 94 до 82. Вице-премьер подчеркнул, что само по себе сокращение процедур не требует денег из бюджета, а эффект дает огромный, прежде всего за счет снижения сроков реализации проектов. Если инвестиционно-строительный цикл сокращается на год, то финансово-оборотных средств нужно на 30% меньше, пояснил он.

ЕДИНЫЙ ГОСЗАКАЗЧИК

Одним из назревших вопросов последних лет, сдвинутых Хуснуллиным с мертвой точки, стало создание единого государственного заказчика в строительстве.

В августе премьер-министр Михаил Мишустин подписал распоряжение о передаче Минстрою шести дирекций по развитию, строительству, реконструкции и капремонту, находившихся в ведении Минкультуры, Минздрава, Минспорта, Минобрнауки, а также Федеральной налоговой службы. Предполагается, что созданная на базе Минстроя организация будет заниматься только гражданскими объектами, то есть не будет отвечать за объекты Минобороны и правоохранительных органов.

Одновременно Минстрой разработал законопроект, согласно которому госзаказчик будет создан в форме публично-правовой компании, и это должно произойти не позже 1 января ‎2021 года. При этом на момент его внесения в Госдуму основные организационные мероприятия по созданию единого заказчика уже проведены, и с 1 октября все находившиеся при разных ведомствах структуры были переданы под управление Минстроя.

По словам Хуснуллина, задачей такого объединения является создание «реального управленца государственными капитальными вложениями». Он подчеркнул, что в ближайшие три года компания будет контролировать реализацию различных проектов на 300 миллиардов рублей.

Предполагается, что единый госзаказчик сможет инвестировать временно свободные средства, выпускать облигации и осуществлять иную приносящую доход деятельность. Внешний аудит в отношении компании будет осуществлять Счетная палата и другие госорганы. Согласно законопроекту компания не может быть признана банкротом, а ее реорганизация и ликвидация будут осуществляться на основании федерального закона.

КОВОРКИНГИ НА ПОДЪЕМЕ

О буме коворкингов в крупных городах начали говорить еще в 2019 году, но в 2020-м этот формат стал еще более востребованным клиентами и более привлекательным для инвесторов.

Так, в Москве, по данным компании Cushman & Wakefield на начало года работало 117 коворкингов, общая площадь которых составляла 187 тысяч квадратных метров. В течение года было открыто еще три десятка площадок почти на 60 тысяч квадратных метров. При этом до конца года анонсировано открытие еще около двух десятков, и таким образом объем сегмента может достигнуть 282 тысяч квадратных метров и составить 1,5% от общего офисного предложения. А на 2021 год к открытию заявлено еще 24 новые площадки общей площадью 107 тысяч квадратных метров.

Среди наиболее крупных новых площадок этого года – «Space 1 Арбат» (4,6 тысячи квадратных метров), две трети которой заняла девелоперская группа ФСК, и «WeWork Аркус» (4,4 тысячи квадратных метров), основным арендатором которой стал «Ситимобил».

В августе, кстати, та же Space 1 совершила крупнейшую сделку на московском рынке коворкингов в 2020 году, арендовав у ЛСР на десять лет шестиэтажный бизнес-центр «Новый Балчуг» вблизи Кремля арендопригодной площадью 12 тысяч квадратных метров.

Формат привлек внимание не только профильных игроков с традиционными площадками. Например, группа «Сафмар» семьи Гуцериевых в конце года начала переговоры с операторами об открытии гибких рабочих пространств на территории принадлежащих ей отелей в Москве. А сеть коворкингов «Ключ» в качестве площадки рассматривает «Гостиный двор», намереваясь инвестировать в проект 1 миллиард рублей. В жилые проекты девелоперы также стали включать площади для коворкингов – в частности, «А101» открыла первый коворкинг собственной сети Easy Busy в ЖК «Испанские кварталы» в новой Москве.

И все же, несмотря на рост привлекательности коворкингов по сравнению с классическими офисами при удаленной работе и прочих коронавирусных ограничениях, этот сегмент также пострадал от пандемии. В частности, летом после первой волны эпидемии владельцы столичных коворкингов отмечали снижение загрузки примерно на 40%. Тем не менее сейчас эта ниша переживает рост, обусловленный не только вынужденной мобильностью сотрудников компаний, но и более гибкими отношениями в плане аренды.

IPO «САМОЛЕТА»

Один из крупнейших девелоперов страны «Самолет» планировал выйти на IPO еще в 2016 году, однако по ряду причин, включая неподходящую рыночную конъюнктуру, размещение откладывалось. Но в октябре уходящего года оно наконец-то состоялось, и на Московской бирже было размещено около 5% уставного капитала компании на общую сумму почти 3 миллиарда рублей. Вырученные средства девелопер намерен направить на приобретение новых участков и финансирование строительства уже находящихся в портфеле проектов.

Незадолго до размещения компания Cushman & Wakefield оценила активы девелопера в 200 миллиардов рублей. При этом по цене предложения рыночная капитализация компании на дату начала торгов на бирже составила около 57 миллиардов рублей. В самой компании объяснили, что разные оценки капитализации группы и ее активов объясняются различиями в подходах к ним, подчеркнув, что задача, стоящая перед компанией и акционерами – приблизиться к рыночной капитализации компании в 200 миллиардов рублей.

По словам соруководителя управления рынков акционерного капитала «ВТБ Капитала» Борис Квасова, размещение «Самолета» во многом беспрецедентно, так как до недавнего времени было крайне сложно осуществить IPO без преимущественного спроса со стороны иностранных инвесторов.

Следующее размещение компания рассчитывает провести через год-полтора. К этому времени она планирует увеличить свой размер и повысить капитализацию, став одним из ключевых игроков уже не только в девелопменте, но и на российском рынке в целом. По словам гендиректора застройщика Антона Елистратова, в будущем акции «Самолета» должны стать «голубой фишкой» российского фондового рынка.

СМЕРТЬ АНДРЕЯ ГРУДИНА

В июне в Москве произошло трагическое событие – покончил с собой гендиректор, сооснователь одного из крупнейших застройщиков столицы «Пионер» и глава Клуба инвесторов Москвы Андрей Грудин. Возможно, глобального влияния на рынок его смерть не оказала, однако эта далеко не рядовая ситуация стала одной из главных тем года в девелоперском сообществе.

Тело бизнесмена обнаружили в его кабинете в офисе компании на Малой Пироговской улице. По данным правоохранительных органов, на месте была обнаружена записка, текст которой сводится к следующему: «Прошу меня простить, никто не виноват».

По словам жены Грудина, в последнее время он был в депрессии. При этом стали появляться различные версии произошедшего, по одной из них причиной стало финансовое состояние компании. Однако в «Пионере» заявили, что эта версия не имеет оснований, так как состояние фирмы устойчивое.

Как указывалось в сообщении пресс-службы, в 2019 году объем выручки группы достиг рекордных 40 миллиардов рублей (+42% год к году), чистая прибыль — 7,6 миллиарда рублей. EBITDA в 2019 году выросла до 11,6 миллиарда рублей, соотношение чистого долга к EBITDA на конец года составляло 0,7.

Группа «Пионер» была основана в 2001 году Грудиным и Леонидом Максимовым, и на протяжении 19 лет акционеры были равноправными партнерами и принимали активное участие не только в стратегическом, но и непосредственно в операционном управлении компанией. После смерти партнера Максимов стал единственным владельцем группы и ее гендиректором.

Место руководителя Клуба инвесторов Москвы меж тем пока остается вакантным.

Источник