Адвокат сказал, как не попасться на обман застройщиков при покупке жилья
С введением в 2019 году системы-эскроу счетов в отношениях между участником долевого строительства и застройщиком установилась полная определенность, и покупка квартиры на этапе строительства стала вполне безопасной и привлекательной инвестицией. Однако не все так просто, и дольщику необходимо по-прежнему задумываться о юридической безопасности сделки. Заместитель председателя МКА «Статус Групп» Илья Скляр рассказал агентству «Прайм», с какими проблемами можно столкнуться при покупке жилья у застройщика.
«По новым правилам договоры долевого участия в строительстве жилья стали гораздо безопаснее для дольщика, так как деньги с эскроу-счета в банке уходят застройщику только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а также деньги на таком счете защищены от банкротства банка (на сумму до 10 миллионов рублей)», — поясняет адвокат.
Но получение разрешения на ввод в эксплуатацию, как показывает практика, не означает передачи дольщику объекта долевого строительства, то есть собственно ключей от квартиры. Сдав дом и получив средства дольщиков, застройщик вполне может еще многие месяцы доделывать внутренние работы, отделку, благоустройство территории, предостерегает он.
«При этом договором долевого участия предусмотрен, как правило, начальный срок передачи объекта дольщикам и конечный срок. Нарушение начального срока застройщику ничем не грозит – неустойка может быть начислена только за нарушение конечного срока передачи объекта», – добавляет Скляр.
В этом случае вы вправе рассчитывать на неустойку до 2/300 действующей ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
По словам адвоката, застройщики также зачастую обманывают дольщиков с характеристиками самого объекта и окружающей территории – отделочные материалы, толщина стен, благоустройство территории, плотность застройки, социальная инфраструктура района и парковки. В компьютерной графике и в рассказах менеджеров по продажам все сказочно и красиво, а в реальности покупатель рискует получить панельную свечку в чистом поле без парковок и транспортной инфраструктуры.
«Привлечь застройщика к ответственности за излишние обещания и прожекты, как правило, невозможно, потому что юридически это в договоре ДДУ не прописано», добавляет он.
Кроме того, в договорах иногда закреплена возможность поменять характеристики отделочных материалов, благоустройства двора. Это значит, что обязательства застройщика по строительству школ, детских садов, транспортной инфраструктуры – только на словах.
Еще одна схема для обхода системы эскроу счетов – перепродажа через уступку права требования по ДДУ. То есть, застройщик заключает договор долевого участия через эскроу-счет со своей дочерней или аффилированной компанией, которая затем уже продает дольщику-гражданину право требования по этому договору. Таким образом, деньги дольщика оказываются на счету аффилированной компании значительно раньше, чем получено разрешение на ввод, объясняет Скляр.
В том случае, если застройщик не успевает передать вам квартиру в срок, адвокат рекомендует сразу обращаться к нему с претензией о выплате неустойки, а затем и в суд.
