Как инвестировать в логистическую и cкладскую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Кoммepчecкая нeдвижимocть — это одна из основных категорий недвижимости. Под «коммерческими» понимаются объекты, где люди не могут жить люди на постоянной основе: магазины, офисы, склады и другие объекты.

Основным критерием оценки успешности инвестиций в коммерческую недвижимость является ее дoxoднocть. Инвесторы коммерческой недвижимости, так же, как и инвесторы других активов, хотят получать доход на свой капитал. 

Цены недвижимости и ставки аренды определяют, сколько инвестор заработает на недвижимости. Цeнa кoммepчecкой недвижимости зависит от дохода, который может приносить объект. А доход зависит от полезной (арендопригодной) площади и ставок аренды, а значит от размера, качества и расположения объекта. 

При этом доход инвесторов состоит из двух частей:

• Первая – доход от аренды. 
• Вторая часть — изменение стоимости объекта. Стоимость может, как расти, так и снижаться.

Текущая доходность объекта зависит от ставок аренды, заполняемости объекта и расходов на его содержание, а также от цены покупки объекта. 

Сегодня доходность объектов коммерческой недвижимости составляет в среднем 9-11% годовых (бывает и больше) — и это выше, чем доходность жилой (около 4-5%).

Индустриальная и складская недвижимость

Три основных сектора коммерческой недвижимости — это офисный, торговый и индустриальный.

Индустриальная недвижимость включает в себя логистическую недвижимость (складские здания и помещения) и производственные объекты.
В индустриальных объектах располагаются логистические и распределительные центры, склады и производства. На складах хранятся и сортируются, упаковываются и распределяются товары, которые регулярно потребляют люди. Поэтому, складская недвижимость — один из сегментов, который успешно работает даже в пандемию. В последнее время сильно выросли обороты онлайн-торговли, поэтому выросла и потребность в складах и распределительных центрах. 

Арендаторы крупных складских и логистических объектов — это устойчивые компании из разных секторов экономики, которые арендуют помещения на долгий срок, и это снижает риски инвесторов в недвижимость. 

Перспективы сектора 

Сектор современной складской недвижимости – один из быстро развивающихся сегментов российского рынка коммерческой недвижимости. К тому же, в последнее время складская недвижимость выгодно отличается от других сегментов рынка повышенным спросом и доходностью.

В перспективе спрос на логистические услуги вырастет по всей стране в связи с увеличением потребления, развитием информационных систем и систем управления производством. Повышенный спрос, снижение вакантных площадей и рост арендных ставок увеличат количество новых проектов строительства. Будут расти крупные распределительные центры в регионах, увеличится спрос на редевелопмент небольших зданий под склады. Электронная торговля, службы доставки, производители и ритейлеры продуктов питания будет строить собственные распределительные центры и новые склады. 

Самые удобные места для складов расположены в непосредственной близости от крупных городов и агломераций. Лидером в этом отношении является Московский регион. Исторически он является распределительным центром для большинства импортируемых товаров, которые сначала доставляются в Москву, а потом отправляются в регионы. Распределительные центры многих компаний сосредоточены в Московской области. Регион остро ощущает нехватку качественных складских помещений – дефицит площадей под логистические центры в пределах МКАД оценивается в 2 млн. кв. м., а объектов формата Light Industrial в 5 млн.

Дефицит предложения качественных складов приводит к тому, что многие торговые сети начинают самостоятельно строить собственные складские комплексы и развивать логистические сети. Так уже действуют Магнит, Пятерочка, Озон, Wildberries и другие крупные компании.

Склады в Москве и крупных городах

В крупных городах потребность в современных складах формируется с развитием розничной и онлайн-торговли. Большая часть спроса на помещения исходит от производителей и импортеров, работающих в секторе FMCG, дистрибуторов, логистических компаний, розничных сетей. 

В Москве и крупных городах всегда не хватало качественных складов, а после того, как торговля перешла в онлайн, склады стали очень выгодным направлением инвестиций. Долгосрочные договоры с арендаторами и растущий спрос на складские помещения приносят стабильный доход от аренды и роста стоимости объектов.

Сегодня в крупных городах наиболее востребованы:

• Склады и распределительные центры класса “А+” и “А” с большой парковкой и погрузочными мощностями.
• Небольшие помещения складского назначения в городской черте.

Поиск небольших городских помещений площадью 100-200 кв.м. для размещения пунктов доставки и самовывоза ведут как крупные торговые сети, так и небольшие интернет-магазины. Потенциальные арендаторы рассматривают варианты на цокольных, первых и вторых этажах. При этом им не важна высота потолков и наличие витринных окон, зон погрузки и выгрузки. Под пункты самовывоза и склады зачастую переделывают бывшие помещения торговли и другие помещения. 

Становится популярным новый формат Dark Store. Это магазин-склад, в котором комплектовщики собирают онлайн-заказы. 

Также в крупных городах растет спрос на склады хранения личных вещей — Self Storage. Этот сегмент активно развивается в районах с плотной жилой застройкой. Небольшие площади квартир создают потребность в складах для хранения велосипедов и самокатов, зимней одежды и других вещей. Это позволяет инвесторам приобретать помещения и пересдавать их в аренду в качестве кладовых. 

В связи с дефицитом в Москве будут и далее активно развиваться новые форматы складской недвижимости, включая Self Storage, Light Industrial и Dark Store, а также склады «последней мили» внутри МКАД. 

Как инвестировать в cкладскую недвижимость?

Учитывая привлекательность и рост сегмента складской недвижимости, многие инвесторы хотят инвестировать в склады и логистические комплексы.

Для этого есть различные способы, но основные из них следующие:

1. Самостоятельная покупка или строительство склада одним инвестором 
2. Покупка объекта “в складчину” с несколькими партнерами
3. Инвестиции через специализированный фонд — закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН).

1. Самостоятельную покупку большого современного складского комплекса могут себе позволить только крупные компании или очень богатые частные инвесторы. Но небольшой склад, может купить и обычный человек, так как стоимость складских помещений за квадратный метр, как правило, ниже, чем стоимость жилой недвижимости

Например, с бюджетом около 1,5-2 миллиона рублей в Москве можно приобрести приносящий доход склад индивидуального ответственного хранения — Self Storage. Такая инвестиция может принести от 15% годовых и окупиться за 5-7 лет. 

При оценке ликвидности помещения для склада всегда важна локация. Правильная локация для Self Storage – это хорошая транспортная доступность и близость к остановкам общественного транспорта и метро. Для инвестиций лучше выбирать помещения в жилых комплексах с малогабаритными квартирами, где физически не хватает пространства для хранения вещей. Спрос на эти объекты растет благодаря тренду на уменьшение жилой площади квартир в крупных городах. 

Инвесторы с бОльшими бюджетами могут позволить себе покупку и традиционных складов. Цены на качественные склады и ликвидность объектов стабильно растут, поэтому складская недвижимость является хорошим инструментом для консервативного инвестора – потерять деньги в этом сегменте почти невозможно. Но для этого важно тщательно подойти к выбору объекта.

Перед покупкой нужно определить такие характеристики склада, как месторасположение и назначение помещения, площадь объекта и бюджет инвестиций. Для этого нужно изучить рынок и понять, кто будет арендатором вашего склада — например, онлайн-магазин, аптека, продуктовый или мебельный магазин. У каждого арендатора есть свои требования к складам.

При осмотре и анализе объектов нужно обращать внимание на конструкцию и состояние помещения — осмотрите пол, стены и крышу. Если в помещении есть оборудование, оцените качество его работы, качество освещения, систему вентиляции и отопления, степень износа стеллажей и полок. Также важно проанализировать транспортную доступность и состояние подъездных путей, уровень безопасности и противопожарную систему.

Как и другие коммерческие объекты, склады подразделяются на классы: «А», «B», «C» и «D». Склады высокого класса размещаются в специально построенных зданиях рядом с транспортными магистралями, имеют высокие потолки и ровные полы со специальным антипылевым покрытием, системы вентиляции и пожаротушения, сигнализации и видеонаблюдения, регулируемый температурный режим, дополнительные служебные помещения, современное складское оборудование. Все эти факторы влияют на цену объекта.

2. Если складской комплекс крупный и современный, то его стоимость будет большой и в таком случае несколько частных инвесторов могут объединить свои средства для покупки объекта.

Средства инвесторов могут объединяться через традиционные организационно-правовые формы АО и ООО или относительно новые — ИТ (Инвестиционные товарищества). Также возможно владение объектом через совместную долевую собственность и использование для покупки недвижимости краудфандинговых платформ. Такие платформы уже появляются и успешно работают. Легально действующие платформы работают под надзором Банка России и включаются в специализированный реестр Операторов инвестиционных платформ.

При работе через такую платформу на первом этапе платформа самостоятельно может находить привлекательные объекты недвижимости и провести детальный коммерческий, технический и юридический аудит. После этого объекты могут предлагаться инвесторам. Для участия в покупке под каждый объект инвестиций могут создаваться отдельные юридические лица (ООО или АО), в которых доли или акции будут принадлежать инвесторам и которые будут владеть объектами.

В этом случае созданное юридическое лицо (ООО или АО) выступает в качестве юридической “оболочки”, позволяющей разделить право собственности на объект между инвесторами, организовать функцию управления объектом, а также аккумулировать доходы и расходы по объекту. Оно же получает доход от сдачи объекта в аренду и несет все операционные расходы, поэтому инвесторам не нужно следить за арендными платежами и оплачивать расходы на содержание объекта, как при прямом владении недвижимостью. Если инвестор захочет выйти из проекта, он сможет продать свои акции или доли. Такой способ покупки и владения объектами набирает популярность у инвесторов.

3. Как отдельный способ, можно выделить инвестирование с помощью специализированных фондов — ЗПИФ.

Такие фонды предназначены для объединения средств многих частных инвесторов и управляются профессиональными управляющими компаниями. Для инвестора такой способ удобен тем, что можно инвестировать небольшие суммы, буквально от тысячи рублей, и при этом получить широкую диверсификацию инвестиций по различным объектам. Инвестор в этом случае получает ценную бумагу — пай, который удостоверяет право инвестора на долю в собственности фонда и на получение дохода от владения паем.

Инвестиции в индустриальную недвижимость через фонды распространены в разных странах и набирают популярность в России. Обычно такие фонды создают крупные девелоперы и управляющие с большим портфелем объектов. Широкая диверсификация активов фонда достигается за счет того, что объединив средства многих инвесторов в фонд, управляющая компания может купить несколько объектов в различных локациях и на разных стадиях готовности объектов. Это позволит рассчитывать на рост их стоимости и на стабильный арендный поток.

Через фонд инвесторы вкладываются одновременно во все здания фонда в равных пропорциях. Диверсификация делает инвестиции в фонд более защищенными с точки зрения риска. Этот инструмент для инвестиций используют и частные, и институциональные инвесторы — например, пенсионные фонды для сохранения и умножения средств своих вкладчиков. Благодаря ЗПИФ инвестиции в недвижимость становятся доступны и частным инвесторам с небольшой суммой вложений.

Нужно учитывать, что при инвестировании через ЗПИФ у инвесторов возникают дополнительные затраты на содержание фонда, которые включают в себя расходы на оплату услуг управляющей компании и инфраструктурных организаций — специализированного депозитария, оценщиков и аудиторов. Поэтому при выборе фонда нужно обращать внимание на расходы, которые описываются в Правилах доверительного управления фондом. Также перед инвестированием в ЗПИФ нужно изучить информацию об управляющей компании, включая ее опыт и отзывы инвесторов.  

У каждой формы и способа инвестиций есть свои достоинства и недостатки, о которых лучше проконсультироваться с юристами перед покупкой объекта.

При инвестировании в недвижимость существуют и различные риски, связанные с разными видами недвижимости и способами инвестиций. Также инвесторы должны помнить про налоги. Но эти вопросы достойны обсуждения в отдельном материале.

Подводя итог, можно прогнозировать, что интерес к рынку складской недвижимости и рост доли складов в объеме инвестиций в коммерческую недвижимость станет восходящим трендом ближайших лет. Интерес к складским помещениям будет расти как со стороны крупных институциональных, так со стороны небольших частных инвесторов.

Посмотрите представленные на сайте Объекты и проекты недвижимости.

Автор: Сергей Большаков, эксперт по инвестициям и привлечению финансирования, стратегическому менеджменту и развитию бизнеса. Имеет руководящий опыт работы в инвестиционных и управляющих компаниях, в том числе, с ЗПИФ.

Материал подготовлен на основе действующего законодательства, материалов участников рынка и профессионального опыта автора.

Другие материалы на тему Коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — что это такое?

Закрытые ПИФы для инвестиций в недвижимость

© Регион-Инвест

Если Вам требуется консультация по недвижимости и инвестициям, свяжитесь с нами в разделе Обратная связь.

Читайте Канал Про Инвестиции — Новости инвестиций и бизнеса в Telegram