Поскольку я работаю с компаниями малого и среднего бизнеса, то в статье пойдёт речь о гостиницах и хостелах размером от 30 до 150 мест. Объекты. с числом мест меньше 30 с трудом могут обеспечить своё собственное существование и достаточный уровень доходности своим владельца. Гостиницы с большего размера обычно входят в сети или принадлежат инвестиционным компаниям. Курортные отели имеют свои специфические характеристики и тоже на рассматриваются в рамках этой статьи.
К особенностям гостиничного бизнеса, которые необходимо учитывать при оценке, можно отнести:
- Трудоёмкость гостиничного бизнеса. Эти объекты представляют собой предприятия непрерывного цикла
- Отель -это одновременно и бизнес сам по себе, и инвестиции в недвижимое имущество
- Содержание отеля обычно сопряжено с управлением кафе или баром, объектами розничной торговли (сувенирным магазином или киоском печатной продукции), и иногда — сауной с бильярдом или мини-СПА.
- Для поддержания конкурентоспособности необходимо постоянно обновлять мебель и оборудование и расширять ассортимент предоставляемых услуг (например, доступ к сети интернет, кабинет для работы, климат-контроль)
- Поскольку содержание гостиницы требует значительных капиталовложений, и в случае невысокой доходности перепрофилировать его будет очень сложно, то возрастает риск вложений в эту отрасль. Кроме того, гостиничный бизнес подвержен цикличности.
Несмотря на наличие трёх общепризнанных подходов к оценке, необходимо учитывать и особенности гостиницы как объекта недвижимости: наличие участка для расширения, объём отложенного ремонта, срок службы строений и оборудования и местоположение. Поэтому в отдельных случаях используется затратный подход, в соответствии с котором определяется рыночная стоимость земельного участка, к которой прибавляется оценочная стоимость произведённых на ней улучшений по цене замещения за минусом износа. Однако этот подход не учитывает доходности гостиничного бизнеса.
Рыночный подход используется при оценке ещё реже. Наиболее сложным этапом при его использовании является поиск сопоставимых объектов, обладающих достаточным объёмом сходных характеристик. Также невозможно в точности установить мотивы продавца, назначающего цену продажи и мотивы покупателя, соглашающегося на эту цену. Эти мотивы могут послужить причиной значительного несоответствия между рыночной собственности и ценой продажи гостиницы.
Став владельцем отеля, вы приобретаете возможность получения потока доходов и его приумножения. Поэтому наиболее подходящими методами оценки становятся методы в рамках доходного подхода. Мои американские коллеги рекомендуют использовать три из них: 1) на базе валовой выручки от сдачи номеров, умноженной на соответствующий коэффициент; 2) на базе чистого операционного дохода до вычета износа и процентов за обслуживание долга; 3) на базе капитализации дохода.
Прежде чем приступать к оценке, необходимо помнить несколько правил:
- Используйте только текущие, а не гипотетические/прогнозные данные. При определении текущей стоимости объекта ожидаемый рост дохода не учитывается
- Наличие баров и ресторанов также не оказывает существенного влияния, за исключением влияния не величину чистого дохода объекта оценки
- Цены в значительной степени зависят от регионального расположения гостиницы
Метод, основанный на умножении выручки от сдачи номеров на определённый коэффициент, рекомендуется использовать только при оценке небольших гостиниц и хостелов. Самый существенный недостаток данного метода состоит в том, что при его применении в расчёт принимается только небольшой объём издержек и не учитываются крупные статьи расходов. Поэтому его лучше применять в качестве некоего ориентира при назначении цены. Значение же коэффициента, на который следует умножать выручку, варьируется от 2,5 до 3 в зависимости от региона.
При использовании методов на базе мультипликатора или ставки капитализации понадобится детализированный отчёт о прибылях и убытках, исключая затраты на амортизацию и проценты. В большинстве случаев приемлемыми считаются мультипликатор, равный 7,5 и ставка капитализации, равная 13%. Если использовать сразу оба метода, то в результате должный быть получены довольно близкие значения.
Если метод на основе капитализации выручки от сдачи номеров даёт сумму, значительно превышающую значение, полученное методами на базе чистого дохода, то это означает, что данная гостиница, вероятнее всего, имеет объём издержек выше среднего уровня.
Несмотря на все сложности, малые отели остаются довольно популярным видом бизнеса. Несмотря на запрет размещения хостелов в жилом фонде, их количество за последнее время даже выросло!
В статье использованы наработки известного американского консультанта в области оценки гостиничного бизнеса Келвина Г. Шёна.
Автор: Алексей Москвич, бизнес-брокер, практикующий эксперт по купле-продаже бизнеса
© Инвестиционный отдел Регион-Инвест
Если Вы хотите продать свой бизнес, разместить информацию о нем на сайте и обсудить возможности сотрудничества, свяжитесь с нами в разделе Обратная связь.
