Меняется ли рынок недвижимости Китая?
От Шанхая до Гуанчжоу и от Пекина до Фошаня покупатели и агенты выражают обеспокоенность в преддверии следующего этапа стимулирования экономики
В Уси, что расположен на западе от Шанхая, наблюдается тенденция к замене старых домов на новые. В Гуанчжоу, который находится на юге Китая, и в Пекине, столице страны, покупатели, которые приобретают жильё впервые, пользуются снижением цен, чтобы купить вторичное жильё.
Однако в Шэньси, провинции на северо-западе страны, продавцы сталкиваются с проблемой снижения заработной платы, поскольку недвижимость не продаётся.
После более чем трёх лет кризиса на рынке недвижимости в Китае появились признаки оживления. В октябре продажи выросли впервые в этом году после того, как политики запустили крупнейшую программу стимулирования экономики с момента пандемии. На этой неделе Пекин готовится запустить следующую фазу своей программы стимулирования.
Покупатели, воодушевлённые государственными расходами, начинают возвращаться на рынок. В Jingyue Mansion, комплексе на окраине Шанхая, все 188 новых квартир, которые были выставлены на продажу в конце октября, были распроданы.
«Они смягчили ограничения, и теперь мы можем покупать», — сказал один из покупателей по фамилии Чэнь в сверкающем выставочном зале, имея в виду ограничения, введённые в последние годы для сдерживания стремительно растущих цен.
Возобновление активности на рынке недвижимости имеет решающее значение для надежд председателя Си Цзиньпина на восстановление устойчивого роста экономики Китая, которая, по мнению аналитиков, столкнулась с трудностями из-за пандемии и теперь рискует не достичь годового целевого показателя в 5%. Ранее на недвижимость приходилось более четверти экономического производства, но правительство сдержало сектор в 2020 году на фоне опасений по поводу заёмных средств.
Ожидаемый пакет мер стимулирования, который будет дополнен объявленным в сентябре денежно-кредитным стимулированием, станет крупнейшим вмешательством Пекина, направленным на преодоление спада, который привёл к дефолту крупных застройщиков и подорвал доверие ко второй по величине экономике мира.
«За последние три года в секторе было несколько ложных надежд», — сказал Ларри Ху, главный экономист по Китаю в Macquarie, указав на усилия правительства по поддержке в начале 2022 года, июне 2022 года, начале 2023 года и мае этого года. «Каждый раз рынок жилья сначала оживал на фоне смягчения политики, но затем снова ослабевал».
Есть признаки того, что ситуация улучшается: продажи 100 крупнейших застройщиков Китая выросли в годовом исчислении в прошлом месяце, а цены на новое жильё также увеличились. Однако, несмотря на всплеск оптимизма, интервью Financial Times в шести городах показывают сохраняющиеся сомнения относительно долгосрочных перспектив сектора.
Хотя некоторые города ослабили ограничения на покупку жилья, чтобы стимулировать продажи, эти шаги часто являются постепенными. Например, в Пекине нерезидентам в конце сентября разрешили покупать недвижимость в пределах Пятого транспортного кольца, если они платили налоги в столице в течение последних трёх лет, а не пяти лет ранее.
В Уси, богатом городе, расположенном менее чем в часе езды от Шанхая, застройщики одного из строящихся при поддержке правительства 11-этажных жилых комплексов должны были разрешить покупателям продавать свои дома правительству в обмен на эквивалентные скидки на новую недвижимость.
Но «сейчас на рынке очень мало клиентов», — сказал продавец Фэй Сяосин. «Люди не в своей тарелке».
«Обычные люди не зарабатывают деньги, а просто «согреваются и сыты», — добавил он, используя выражение, которое обычно используется для описания расходов на самое необходимое.
В Сиане, в центральной провинции Шэньси, гигантский строящийся объект всё ещё имеет объекты на рынке спустя 18 месяцев после начала продаж. Хотя в октябре после первого объявления о стимулировании экономики было продано 20 квартир по сравнению со средним показателем в 10 в месяц, рынок был чрезвычайно сложным, по словам продавца, который добавил, что его зарплата была урезана на 40%.
«Обычно в первый месяц открытия проекта один продавец может продать 20 квартир, — сказала она. — Но теперь вся моя команда с трудом справляется с продажей 20 квартир в месяц».
В Китае большинство людей традиционно покупают дома до их строительства, что делает их уязвимыми к краху застройщиков.
Это способствовало переходу к покупке существующего жилья, где более рыночное падение цен сделало покупку более привлекательной. Данные China Index Academy показали, что цены на вторичное жильё в 100 городах упали на 7,27% в годовом исчислении в октябре, что является самым высоким показателем за всю историю.
В Гуанчжоу на юге Китая, где в конце сентября были полностью сняты ограничения на покупку жилья, Джеки Чен, врач, совершает свою первую покупку — трёхкомнатную квартиру на вторичном рынке — чуть менее чем за 5 млн юаней (700 000 долларов США). «В краткосрочной перспективе ситуация может быть стабильной, но в долгосрочной перспективе рынок продолжит падать», — сказал он, указав на сокращение населения Китая. Меры стимулирования «просто замедлят спад».
В Гуанчжоу, расположенном на юге Китая, где в конце сентября были полностью сняты ограничения на покупку жилья, Джеки Чен, врач по профессии, решил приобрести свою первую квартиру. Он выбрал трёхкомнатную квартиру на вторичном рынке, стоимость которой составила чуть менее 5 миллионов юаней (около 700 тысяч долларов США).
Джеки Чен выразил мнение, что в краткосрочной перспективе ситуация на рынке может быть стабильной, но в долгосрочной перспективе рынок продолжит падать. Он также отметил сокращение населения Китая, что, по его мнению, может негативно сказаться на рынке недвижимости.
Чжоу Цзяфу, агент по недвижимости из соседнего города Фошань, сообщил, что ослабление интереса к покупке жилья со стороны нерезидентов в Гуанчжоу нанесло ущерб небольшим городам, где покупатели могли бы найти выгодные предложения. Он также отметил, что рынок недвижимости постоянно падал.
В Пекине несколько агентов по недвижимости заявили, что, хотя покупатели возвращаются на рынок, цены ещё не восстановились. В районе Хайдянь, известном своими университетами, стоимость недвижимости недавно снизилась до 80 000–110 000 юаней за квадратный метр, что ниже цены листинга в 140 000 юаней в конце прошлого года и 200 000 юаней на пике.
Цены на вторичное жилье еще не восстановились по всей стране. Средние цены в октябре, изменение в годовом исчислении (%). Источник: CREIS. Данные охватывают 100 городов Китая, взяты с платформ вторичного жилья, таких как Fang.com, Lianjia, Anjuke и 58.com, и проверены аналитиками.
Другой пекинский агент, который специализируется на более дорогих объектах недвижимости, сообщил, что рынок «разогревается», но признаков роста цен пока нет. Он также отметил, что многие люди всё ещё ждут, поскольку политика не оказывает существенного влияния на всех.
Ожидается, что объявление о фискальном стимулировании от постоянного комитета китайского парламента, который штампует решения, Всекитайского собрания народных представителей, будет касаться покупки земли и рефинансирования долгов местных органов власти, которые в значительной степени зависят от продажи земли для получения дохода. Однако маловероятно, что будут приняты меры, направленные на поддержку домохозяйств, а не на поддержку учреждений.
Ху из Macquarie отметил, что уровень доверия потребителей и покупателей жилья остаётся низким. Он также подчеркнул, что принятые на сегодняшний день меры стимулирования «недостаточны для восстановления экономики».
35-летний Ли, работающий в швейной промышленности, в настоящее время покупает свою третью недвижимость в Гуанчжоу. Он отметил, что китайцы чувствуют себя в безопасности, когда покупают дом, и не инвестируют бессистемно. Однако он выразил беспокойство по поводу того, что не знает, куда вложить свои деньги.
