Десять самых ожидаемых событий рынка недвижимости 2021 года
Уходящий год для российского рынка недвижимости выдался непростым – к накопившимся сложностям добавились еще и проблемы, связанные с коронавирусной инфекцией. В следующем году борьба с ними продолжится, также назрело и решение ряда давних проблем — от определения статуса апартаментов до тестирования в жизни законопроекта о комплексном развитии территории, призванного решить вопрос с переселением из ветшающего жилья. РИА Недвижимость собрало топ-10 главных ожиданий строительной отрасли и рынка недвижимости от наступающего 2021 года.
ПРЕОДОЛЕНИЕ КОРОНАКРИЗИСА
Распространение коронавирусной инфекции в той или иной степени ударило по всем отраслям экономики, и строительство не стало исключением.
Одним из главных потрясений для отрасли стала полная или частичная приостановка строек в ряде регионов на несколько недель. Это привело к переносу сроков ввода объектов и финансовым проблемам для компаний, к тому же новым бременем для них стало соблюдение всех эпидемиологических предписаний. И если впоследствии работы были продолжены, и некоторые застройщики даже сумели наверстать отставание, то возникла новая проблема – дефицит рабочих рук, связанный с ограничениями на въезд мигрантов. По данным Минстроя, на конец года в регионах недостаток оценивался в 190 тысяч человек. Вице-премьер Марат Хуснуллин и вовсе заявлял, что «вымылось 1,5 миллиона мигрантов». В связи с этим Минстрой предложил упростить условия въезда в Россию мигрантов-строителей, одним из условий допуска в страну иностранной рабочей силы должен стать отрицательный тест на COVID-19, выполненный не ранее чем за три дня до даты въезда. Хуснуллин, выступая в конце декабря на Госсовете, попросил президента Владимира Путина в начале следующего года провести отдельное совещание по этой теме.
Сильные потрясения испытала коммерческая недвижимость. В частности, в связи с карантинными мерами резко упала загрузка отелей. Также значительно снизился трафик в торговых центрах, а в отдельных регионах они и вовсе закрывались. Весь год арендаторы и арендодатели всячески пытались снизить убытки и даже боролись друг с другом. Многим арендаторам пришлось освободить помещения, а кому-то это еще предстоит сделать. Так или иначе, борьба будет продолжена, а последствия мы будем наблюдать в следующем году.
Скоро мы увидим и изменения в офисном сегменте. Все больше компаний стали отказываться от классических офисов в пользу коворкингов, которые обходятся дешевле и дают больше маневренности при переходе на удаленную работу. Вполне возможно, что развитие коворкингов продолжится, хотя не стоит сбрасывать со счетов и вариант, что компании, попробовав этот формат, постараются вернуться к прежней жизни. В любом случае мы будем следить, как изменится расстановка игроков на офисном поле.
СУДЬБА ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ
Весной текущего года правительство в рамках антикризисных мер запустило программу субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6,5% на покупку квартир в новостройках. Мера оказалась более чем эффективной – при небольших бюджетных тратах она позволила привлечь в экономику почти триллион рублей. Поэтому программу, изначально действовавшую до 1 ноября, решили продлить до 1 июля 2021 года.
Помимо того, что программа поддержала застройщиков и позволила установить новый рекорд по объему выданной ипотеки, ее обратной стороной оказалось удорожание жилья. В разных регионах прирост цен отличался, но то, что в среднем они увеличились, причем в экономически тяжелых условиях и снижения доходов населения, – это факт. Даже Путин на заседании Госсовета отметил, что минусом программы стал рост цен на жилье, и если он продолжится, то все усилия, направленные на данную меру поддержки, сведутся к нулю. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина неоднократно заявляла, что если льготную ипотеку вовремя не свернуть, то велики риски появления «ипотечных пузырей».
Поэтому одной из главных интриг следующего года будет то, продлят ли программу и станут ли власти принимать какие-либо меры по ограничению роста цен на жилье.
Некоторый намек на дальнейшие шаги властей в 2021-м дал на последней пресс-конференции этого года Хуснуллин: он признался, что сейчас кабмин обсуждает с Банком России продление льготной ипотеки после 1 июля лишь для отдельных регионов — скорее там, где динамику стоимости квадратных метров сочтут «обоснованной». Кстати, сами цены на жилье могут быть включены в расчет инфляции, а субъекты федерации начнут оценивать не только по показателям ввода новых домов и числу семей, улучшивших жилищные условия, но и по доступности жилья.
В будущем году продолжит действовать льготная ипотека на частные дома, запущенная в пилотном режиме банком «Дом.РФ» с 1 декабря. В дальнейшем ее могут распространить на федеральном уровне. Программа позиционируется как «молодежная», возраст заемщиков не должен превышать 36 лет, а ставки здесь еще ниже, чем в рамках обычной льготной ипотеки, – от 6,1%.
ТОТАЛЬНАЯ РЕНОВАЦИЯ
Разговоры об устаревшем жилом фонде по всей стране возникли еще при запуске программы реновации в Москве в 2017 году. С тех пор появились два законопроекта, с помощью которых можно было бы распространить столичный опыт на всю страну, но по тем или иным причинам их не приняли.
Третья попытка увенчалась успехом – разработанный сенаторами и депутатами законопроект о комплексном развитии территорий был принят в конце 2020 года. Закон дает регионам право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов, а жильцам — право двумя третями голосов принимать решение о включении их жилья в такие программы. Он вызвал много дискуссий, звучало множество скептических мнений, что его пролоббировали застройщики и что любой человек может лишиться жилья, если участок под его домом покажется кому-то привлекательным.
Однако власти как могли доказывали, что людям опасаться нечего и закон, напротив, ускорит расселение аварийного жилья и в целом развитие городов. В числе прочего, по словам Хуснуллина, он позволит сократить цикл подготовки земельных участков под строительство с двух с половиной лет до шести-девяти месяцев. Еще, по его словам, в отрасль будет привлечен большой объем дополнительных средств – два триллиона рублей в ближайшие 10 лет
Кто окажется более правым – сторонники законопроекта или его противники – мы сможем наблюдать уже в 2021 году, когда начнется реализация первых проектов. Как заявил Хуснуллин, старт ожидается в 15-20 регионах, прежде всего, в городах-миллионниках. Вице-премьер подчеркнул, что это не просто прорывной закон, но и самый важный документ в градостроительной сфере за последнее десятилетие.
СЛИЯНИЕ ФОНДОВ ДОЛЬЩИКОВ И ЖКХ
Под конец уходящего года правительством было решено реформировать институты развития. В рамках реформы Фонд содействия реформирования ЖКХ и Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства будут объединены в Единый фонд содействия реформирования ЖКХ. Предполагается, что в результате слияния их работа будет более эффективной.
Как пояснил глава Фонда дольщиков Константин Тимофеев, на участках, попавших в единый реестр проблемных объектов, в потенциале может появиться 17,2 миллиона квадратных метров жилья. Часть его должна быть передана дольщикам, но в ряде случаев останутся нераспроданные площади. Кроме того, возникает вопрос будущего для тех площадок, где дольщики получили денежные компенсации. По словам Тимофеева, имеющийся градостроительный потенциал проблемных адресов логично использовать для госпрограмм развития жилищного строительства.
В настоящее время идет подготовка законодательной базы для объединения, которое может занять от полугода до года. Возможно, первые итоги работы объединенной структуры мы сможем увидеть уже в следующем году. Кстати, некоторые эксперты называют именно Тимофеева наиболее вероятным кандидатом на пост главы нового фонда.
В то же время Фонд дольщиков, по словам Тимофеева, может стать самостоятельным девелопером. «Мы готовим свой вариант поправок в законодательство, который снимет запрет публично-правовой компании вести инвестиционную деятельность. Тогда она сможет строить жилье на землях, которые забирает», — пояснил он, добавив, что для подобных проектов фонд не будет использовать бюджетные средства, а будет обращаться за банковским финансированием.
ИНФРАСТРУКТУРНЫЕ ОБЛИГАЦИИ
В сентябре уходящего года были утверждены параметры федерального бюджета на 2021-2023 годы — он сократился на 10% в целом в связи с негативным влиянием пандемии COVID-19 и риском недополучения налогов. Соответственно, на столько же предполагается сократить расходы на реализацию нацпроектов, в том числе и по жилью. Однако Хуснуллин заявил, что избежать сокращения объемов строительства из-за секвестра позволит привлечение средств в отрасль через инфраструктурные облигации.
Планируется, что механизм привлечения средств в отрасль через облигации будет запущен со следующего года. Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин так описывал работу этого инструмента: специальное общество проектного финансирования (СОПФ) выпускает бонды, «накрытые» государственной гарантией от Минфина на возврат тела долга. Ценные бумаги продаются в рынок, а привлеченные средства направляются на обеспечение инфраструктурой земельных участков, предназначенных для комплексного жилищного строительства. Сторонами соглашения со специальным обществом проектного финансирования, являющимся эмитентом облигаций, становятся застройщик, реализующий жилой проект, и банк, открывший для него кредитную линию. При этом тело долга по инфраструктурным облигациям будет возвращаться только после ввода домов: определенная сумма выручки девелопера после раскрытия счетов эскроу пойдет на погашение долговых обязательств по ценным бумагам. А вот для купонных выплат, скорее всего, предоставят поддержку государства в рамках программы «Стимул».
По словам Хуснуллина, одним из основных операторов программы инфраструктурных бондов станет «Дом.РФ», который разместит бумаги на 300 миллиардов рублей. Еще 200 миллиардов с помощью этого инструмента может привлечь «ВЭБ.РФ». Доходность по облигациям составит 2%, а пилотными регионами станут Тюмень, Сахалин, а также Ленинградская и Тульская области.
РАЗВЯЗКА С АПАРТАМЕНТАМИ
В новом году, вероятно, наконец будет поставлена точка в вопросе со статусом апартаментов. Минстрой собирался разобраться с этим форматом еще в 2016 году, но с тех пор ничего не изменилось. Все эти годы люди продолжали покупать нежилые помещения для проживания, будучи лишенными возможности пользоваться социальной инфраструктурой, при этом оплачивая коммунальные услуги по повышенным тарифам и налоги по более высоким ставкам.
Осенью замглавы Минстроя Стасишин заявил, что ведомство намерено утвердить законодательно жилой статус уже возведенных апартаментов, но при этом запретить их строительство в дальнейшем. На следующий день после заявления, буквально взорвавшего отраслевое интернет-пространство, Стасишин пояснил, что у Минстроя нет цели запрещать возведение уже строящихся апартаментов, а основная работа будет направлена на разработку нового перечня условий и требований, предъявляемых к подобным объектам.
Хуснуллин в свою очередь отметил, что нужно постепенно отказываться от апартаментов как от класса недвижимости и прикладывать максимальные усилия по приравниванию их к жилью. По его словам, окончательную точку в вопросе планируется поставить в течение полугода.
Пока же участники рынка, а вместе с ними и люди, уже живущие в апартаментах, гадают – предстоит ли своеобразная амнистия уже построенным объектам, и в каком качестве будут вводиться те, что сейчас реализуются. Тема апартаментов наиболее актуальна для Москвы и, по данным компании «Метриум», из 5 миллионов квадратных метров апартаментов, построенных в городе, половина может так и остаться в своеобразной «серой зоне».
ГАРАЖНАЯ АМНИСТИЯ
Не первый год идет обсуждение и так называемой гаражной амнистии, которая способна затронуть около 5 миллионов автомобилистов, и в декабре в Госдуму наконец был внесен соответствующий законопроект.
Сейчас из-за отсутствия правоустанавливающих документов владельцы не могут оформить объекты, а сами постройки из-за отсутствия в законе определения «гараж» не учитываются. Новым законопроектом устанавливается перечень документов, подтверждающих владение объектом гаражного назначения. Он направлен на упрощение регистрации одноэтажных гаражей, построенных до 2004 года на земле в государственной или муниципальной собственности.
Кроме того, благодаря «гаражной амнистии» собственник будет защищен от принудительного сноса гаража, получит право распоряжаться им по своей воле, а также будет освобожден от уплаты госпошлины за регистрацию объекта.
Предполагается, что «гаражная амнистия» будет действовать до 2026 года. Авторы законопроекта и эксперты рассчитывают, что она будет столь же успешной, как «дачная», в рамках которой за 14 лет в упрощенном порядке было оформлено более 10 миллионов дач, земельных участков и садовых домов.
АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЕ ОТ «ДОМ.РФ»
Программа по арендному жилью была запущена компанией «Дом.РФ» в 2016 году, тогда предполагалось, что до 2024 года на ее реализацию будет направлено порядка 100 миллиардов рублей. Направления по коммерческой и корпоративной аренде уже работают, теперь же к ним добавится и льготная аренда.
Субсидирование ставки аренды по программе будет осуществляться совместно с правительством региона, а вклад со стороны «Дом.РФ» составит до 100 миллионов рублей. До 25% квартир в арендных домах «Дом.РФ» будет предоставляться по льготной ставке отдельным категориям граждан, которые определят местные власти. Снижение итоговой стоимости аренды для физических лиц может составить вплоть до 80%. Предполагается, что программа льготной аренды будет действовать до 2023 года. Первый проект запущен в Воронеже на базе арендного дома «Современник».
По словам заместителя генерального директора «Дом.РФ» Дениса Филиппова, льготное арендное жилье в долгосрочной перспективе может составить до 10% от совокупного жилого фонда. Такая аренда названа возможной альтернативой для выполнения накопленных обязательств перед 4 миллионами семей «очередников».
В следующем году в России также может появиться федеральная платформа-агрегатор по арендному жилью. Как рассказал гендиректор компании «Дом.РФ» Виталий Мутко, она будет насыщена различными удобными сервисами для пользователей и в целом поспособствует формированию в стране цивилизованного рынка арендного жилья. По словам замминистра строительства Стасишина, такая платформа поможет вывести из тени огромное количество сдающихся квартир в стране — по оценкам аналитиков, их около 5,2 миллиона. Обеление рынка будет способствовать поступлению в бюджет налогов, при таком количестве квартир в аренде — до 200 миллиардов рублей в год.
КОНЕЦ ЭПОПЕИ «УРБАНА»
В следующем году также должна завершиться эпопея с достройкой объектов печально известной Urban Group, начатая почти три года назад. Тогда была составлена дорожная карта, согласно которой все 63 дома в шести комплексах будут достроены к концу 2022 года. Вопрос решался тяжело, достройку осложняли бюрократические процедуры, постоянные судебные тяжбы, периодический дефицит рабочих, приостановка строек из-за коронавируса – в общем, ничто не предвещало быстрой развязки.
Однако в конце уходящего года министр жилищной политики Московской области Инна Федотова заявила, что все оставшиеся дома планируется достроить и ввести в эксплуатацию уже в 2021 году. «История будет закрыта», — резюмировала она.
При этом проблема обманутых дольщиков по всей стране в целом пока далека от окончательного решения. Более того, в первом полугодии 2021-го, по словам Тимофеева, может появиться еще порядка 200 проблемных домов. Пока же, по его данным, в России насчитывается около 2,9 тысячи жилых долгостроев общей площадью 17,2 миллиона квадратных метров.
ЦКАД, МЕТРО И САМОЕ БОЛЬШОЕ КОЛЕСО ОБОЗРЕНИЯ В ЕВРОПЕ
В новом году в России предстоит запуск ряда долгожданных проектов, реализация которых зачастую была сопряжена с разнообразными сложностями.
Пожалуй, наиболее ожидаемым событием в этом плане станет полноценный запуск Центральной кольцевой автомобильной дороги, строительство которой началось в 2014 году. Дорога протяженностью 330 километров должна была быть полностью запущена еще два года назад, однако строительство тормозилось по разным причинам, в том числе из-за вопросов, связанных с расположением объектов инфраструктуры на участках и переносом сетей, обилия административных барьеров и растущих цен на строительные материалы. В настоящее время строительство подходит к концу, последний участок длиной 25 километров будет завершен к 1 июля 2021 года.
Ускорить строительство ЦКАД помогло принятие так называемого транспортного закона, направленного на оптимизацию административных процедур при модернизации транспортной инфраструктуры, включая проведение экологической экспертизы. «Если бы не приняли так называемый «транспортный закон», то ЦКАД на целом ряде участков не поехал бы еще год-полтора», — отметил Хуснуллин, добавив, что закон позволил сэкономить порядка 3-4 миллиардов рублей при перекладке инженерных коммуникаций в ряде мест прохождения дороги.
Кроме того, сразу несколько интересных объектов планируется к открытию в Москве. В частности, завершается почти 20-летняя история знаменитой «Павелецкой ямы», полная судебных разбирательств. Теперь ей занимается структура владельца группы ПИК Сергея Гордеева Mall Management Group, которая строит на Павелецкой площади подземный торговый центр. Новый трехуровневый подземный торговый центр будет расположен на 73 тысячах квадратных метров, а саму площадь превратят в парк с велодорожками, зонами для активного и спокойного отдыха, летним кинотеатром, кафе и ресторанами. Кроме того, торговый центр должен стать частью транспортно-пересадочного узла «Павелецкая» с ежедневным пассажиропотоком 350 тысяч человек.
Также в Москве появится самое большое колесо обозрения в Европе. Аттракцион высотой 136 метров возводится рядом с территорией ВДНХ левее южного входа. Одновременно на колесе сможет прокатиться 450 человек, а полный оборот оно будет делать за 18 минут и 40 секунд. Предполагается, что строительство завершится во втором квартале 2021 года.
Еще больше в 2021 году в столице расширится сеть метрополитена. На Большой кольцевой линии планируется открыть сразу девять станций: четыре на юго-западном участке – «Аминьевская», «Мичуринский проспект», «Проспект Вернадского» и «Давыдково», три на южном – «Калужская», Зюзино» и «Улица Новаторов», две на западном – «Терехово» и «Кунцевская». Кроме того, власти города планируют начать строительство Бирюлевской линии и продолжить подготовительные работы по будущей Рублево-Архангельской ветке.
