Инвестиции в редевелопмент. Гарантированный доход от рационально используемой недвижимости.
Падение спроса во всех сегментах бизнеса, снижающаяся покупательская способность населения, увеличение коммунальных платежей и налоговой нагрузки — все это не способствует подъему экономики в стране.
Что на этом фоне происходит с рынком недвижимости? Какие тенденции рынка стоит отметить ввиду явного падения спроса? Что востребовано рынком сейчас и как можно заработать на недвижимости в России?
На эти вопросы мы нашли ответы в компании-девелопере — которая вот уже 15 лет занимается редевелопментом объектов в Санкт-Петербурге, Москве и Сочи.
Компания ведет бизнес в гостиничном секторе и в сфере редевелопмента двух столиц, и как активный игрок особенно чувствует колебания рынка недвижимости, особенно в кризисные времена.
Например, во время пандемии, стоимость квартир выросла в некоторых районах, почти в два раза и этот тренд не остался для компании не замеченным.
Так в центральном районе Санкт-Петербурга был выкуплен жилой дом (в аварийном состоянии) и на нем были проведены работы по реконструкции, с последующей «разбивкой» существующих квартир на более меньшие по площади, но более востребованные рынком.
Надо отметить, что экономика такого проекта довольно проста и понятна как для девелопера, так и инвестора или дольщика.
Например, стоимость однокомнатной квартиры в центре Санкт-Петербурга, около 10 млн руб., а себестоимость новых готовых апартаментов около 3 млн. руб. (включая покупку жилого аварийного дома, капитального ремонта и реконструкции, со всеми строительными материалами, инженерными подключениями к городским сетям и коммуникациям, согласованиями с органами государственных и муниципальных властей и конечной отделкой «под ключ»).
Подобный подход позволяет получать доходность около 70% годовых на вложенный капитал, даже с поправкой на трудоемкость большинства проводимых работ и времени для согласования и сдачи в эксплуатацию объекта строительства.
Похожий подход применяется и при строительстве «доходных апартаментов» в центре обеих столиц.
Для реализации таких проектов, компания подбирает нежилое здание, или встроенное помещение большой площади, подходящее по всем нормам и техническому оснащению. Из большой площади объекта компания делает более мелкую «нарезку» на апартаменты и полностью оснащает и мебелирует её перед продажей клиенту-покупателю.
Отдельно необходимо отметить, что компанией создана собственная Управляющая Компания, которая при необходимости может управлять построенными апартаментами и приносить гарантированный пассивных доход как инвестору проекта, так и конечному владельцу недвижимости.
Доходность составляет от 10% до 20% годовых, в зависимости от выбранного объекта и объема вложенных инвестиционных средств.
В рамках расширения бизнеса и изучив рынок недвижимости в Москве, компания нашла новую нишу по пассивному заработку.
Где можно зарабатывать на сдаче в аренду недвижимости от 16 000 руб. за кв. метр в месяц? Такой средний доход можно получить при эксплуатации обычного хостела, расположенного на верхних этажах в небоскребах Москва-Сити.
Проанализировав такую информацию и рассчитав финмодель, компания стала покупать большие площади в различных башнях Москва-Сити и строить из них «доходные апартаменты», получая как спекулятивный, так и рентный доход. Экономика подобного проекта также более чем прозрачна.
Как пример можно описать уже реализованный проект в башне ОКО, в Москва-Сити.
Компанией был выкуплен панорамный апартамент, общей площадью около 80 кв.м., за 42 млн. руб. На редевелопмент (4 апартамента по 18-20 кв.м.), дизайн и полное оснащение было потрачено 10 млн. руб.
Каждый из 4 апартаментов реализовали в среднем по цене в 22 млн. руб.
Весь проект был реализован менее чем за 12 месяцев.
Общий доход составил 88 млнр. руб., из них чистая прибыль равна 36 млн. руб. или 44% годовых на вложенные средства.
Учитывая, что апартаменты до их реализации сдавались в краткосрочную аренду собственной Управляющей компанией, то итоговая доходность увеличилась до 70% годовых.
При кажущейся простоте, в данном бизнесе чрезвычайно важен каждый этап:
1. покупка объекта;
2. проектирование и финансовый анализ;
3. строительство и согласование;
4. ввод в эксплуатацию и продажа;
5. полное обслуживание и управление.
Так как компания выступает как вертикально интегрированная (покупает объекты без посредников, самостоятельно проектирует, строит и обслуживает) — у нее получается заработать такую высокую годовую доходность.
В моменте компания приобрела под редевелопмент еще несколько помещений в Москва-Сити и рассматривает другие объекты в иных локациях Москвы.
Как известно инвестировать в недвижимость выгоднее всего — на старте проекта. Компания заинтересована в сотрудничестве как с частными лицами, предпочитающими владеть и зарабатывать на недвижимости, так и с системными инвесторами которые держат в своих портфелях девелоперские проекты, а учитывая вышесказанное считаем, что подобные проекты способны показать хороший результат по инвестиционной доходности.
За дополнительной информацией обращайтесь в Регион-Инвест, через раздел Обратная связь
