Эксперты рассказали, можно ли продавать и покупать микродоли в квартирах
Если человек владеет микродолей в объекте недвижимости, то после вступления в силу в сентябре поправок в Жилищный кодекс продать ее он теперь может только владельцу других долей, рассказала «Российской газете» директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, добавив, что купить микродолю может также только владелец других долей в этом объекте.
Изменения в законодательстве запретили дробить квартиры на микродоли. Собственникам жилья запрещается разделять недвижимость на части, если в результате доля любого из собственников будет менее шести квадратных метров. Если такая сделка будет проведена, то ее можно будет признать ничтожной. В то же время этот порядок не распространяется на случаи, когда общая долевая собственность возникает в силу закона. Так, стать владельцем доли небольшой площади можно, унаследовав ее, приватизируя жилье — когда, например, у квартиры в 30 квадратных метров появляется сразу шесть владельцев, или покупая недвижимость с использованием материнского капитала. Соответствующие изменения направлены, в первую очередь, на борьбу с так называемыми «резиновыми» квартирами. Их продавали частями, нередко в несколько квадратных сантиметров, ради прописки и получения социальных пособий.
Как объяснила Дымова, можно зарегистрировать право собственности на микродолю, если она получена, например, при наследовании, однако в дальнейшем, продать долю менее шести квадратных метров стороннему покупателю невозможно. Законопроект направлен на упорядочивание объектов и на то, чтобы отдельно существующие доли не уходили в гражданский оборот — важно, чтобы люди владели реальными объектами, а не микродолями, отметила эксперт.
Юрист офиса «Водный стадион» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Евгений Мохнаткин считает, что новелла не вводит запрет на сделки с микродолями. Из буквального толкования закона следует, что запрещено только образовывать новые микродоли в результате сделок, но сделки с уже существующими микродолями под запрет не попали. «Можно предположить, что с учетом положений статьи 35 Конституции РФ, статей 250 и 421 Гражданского кодекса РФ, собственники микродолей в жилом помещении смогут распоряжаться ими по своему усмотрению, в том числе отчуждать их в пользу третьих лиц», — отметил эксперт.
По его словам, запрет на гражданский оборот таких долей или, например, условие о том, что продать такую жилплощадь можно только собственникам других долей этой же квартиры отсутствуют. Закон ограничивает собственника микродоли только в дальнейшем ее разделе.
Адвокат, партнер ООО «Правовая группа» Владимир Шалаев согласен с этим мнением. «Согласно тексту закона ничтожными признаются сделки, совершенные после 1 сентября 2022, в результате которых происходит разделение площади или доли жилого помещения. Законом не запрещены и не признаются недействительными аналогичные сделки, совершенные до сентября 2022 года. Также законодателем не введен запрет на оборот уже существующих долей. Таким образом, отсутствуют основания предполагать, что правоприменительная практика пойдет по пути запрета на совершение сделок с микродолями, возникшими до вступления в силу данных изменений», — объяснил юрист.
